ファイナンシャル
プランナー(FP)コラム

最近の住宅市場では、新築物件の価格高騰などを背景に、中古住宅を購入して自分好みにリノベーションする方が急増していますね。とくに茨城県のつくば市や千葉県の成田市など、都市部へのアクセスも住環境も良いエリアでは、こうした「中古購入＋リノベーション」が大人気です。

でも、ここで皆さんが一番悩むのが「お金をどうやって準備するか」です。「住宅ローン」と「リフォームローン」、名前は似ていますが、金利や返済期間、審査の厳しさ、さらには税金がお得になる制度まで、中身は全く違います。今回は、ファイナンシャルプランナーの視点から、2026年（令和8年）の最新情報をもとに、どちらを選ぶのがご家庭の家計にとってベストなのか、分かりやすく解説していきます！

1. リフォームローンと住宅ローンの決定的な違いとは？

お家の資金調達には、大きく分けてこの2つがありますが、一番の違いは「担保があるかどうか」です。これをしっかり理解することが、将来の家計を圧迫しない無理のない資金計画の第一歩になりますよ。

担保と金利の深い関係

住宅ローンは、購入するお家や土地を「担保（抵当権）」にしてお金を借りる仕組みです。万が一返済が難しくなった場合でも、金融機関は対象の不動産から資金を回収できるため、貸す側のリスクが低く抑えられています。そのため、個人向けのローンとしては圧倒的な「超低金利」（2026年現在、変動金利で0.3%～1.0%台）で借りられる仕組みになっています。借りられる金額も大きく、最長35年（場合によっては40年や50年も！）という長期間で少しずつ返していけるのが魅力です。

一方、一般的なリフォームローンは「無担保」です。担保がない分、個人の信用力だけを頼りにお金を貸すので、金融機関にとってはリスクが高くなります。そのため、金利は少し高めの2.0%～5.0%程度に設定されています。また、借りられる上限も500万円～1,000万円ほどに制限されることが多く、返済期間も最長で10年～15年と短めになるのが特徴です。

融資条件の比較表

2つの違いを、2026年の目安となる条件で分かりやすく表にまとめました。

比較項目	住宅ローン	リフォームローン（無担保型）
資金使途の範囲	住宅の新築・購入、およびそれに伴うリフォーム	既存住宅の増改築、修繕、設備交換、外構工事など
担保（抵当権）設定	必須（対象不動産に設定）	原則不要（有担保型も一部存在する）
金利水準（2026年目安）	0.3% ～ 2.0%台（変動・固定による）	2.0% ～ 5.0%台
借入限度額	1億円～2億円程度（年収等の審査による）	500万円～1,000万円程度
最長返済期間	35年（一部40年以上）	10年～15年
審査の対象と難易度	高い（物件の担保評価＋個人の信用評価）	相対的に低い（個人の信用評価が中心）
融資実行までの期間	1ヶ月～1.5ヶ月程度	最短即日～2週間程度
団体信用生命保険（団信）	原則加入必須（金利に含まれることが多い）	任意加入、または取り扱いなし

表を見るとわかるように、キッチンやお風呂を新しくするくらいなら無担保のリフォームローンで十分ですが、間取りを大きく変えるような1,000万円を超える大規模リノベーションとなると、毎月の返済額が跳ね上がってしまいます。そのため、多くの銀行では大きなリフォームは無担保ローンではなく、住宅ローンとして扱うルールにしています。

2. 2026年の金利動向：茨城・千葉エリアの銀行ではどうなってる？

マイナス金利が解除されてから、金利がどうなるか気になっている方も多いですよね。ここでは、つくば・成田エリアでよく使われる常陽銀行や筑波銀行の2026年最新データを見てみましょう。

変動金利と固定金利の差に注目

常陽銀行の2026年3月時点の住宅ローンを見ると、変動金利は0.950%～0.975%あたりで推移しています。一方、固定金利は5年固定で2.075%、10年固定で2.325%となっており、変動金利と固定金利で1%以上の差があります。また、全期間固定金利のフラット35を取り扱う筑波銀行のデータでも、1.760%～2.260%ほどに設定されています。

少し金利は上がってきていますが、過去の歴史から見ればまだまだかなりの低金利と言えます。将来の金利上昇リスクをなくすためにフラット35を選ぶか、今の支払いを抑えるために変動金利を選ぶかは、ご家庭のライフプランに直結するとても大切な決断になります。

リフォームローンの割引を賢く使おう

リフォームローンは基本の金利が少し高めですが、実は「金利の割引（優遇金利）」が用意されていることが多いんです。たとえば常陽銀行のWEB完結型リフォームローンの場合、基本金利は2.125%～3.625%に設定されています。

しかし、すでにその銀行で住宅ローンを組んでいたり（-0.6%）、お給料の振込口座に指定したり（-0.3%）、特定の条件を満たした上で400万円以上借りる（-0.3%）などすると、最大で年1.500%も金利が引き下げられます。うまく使えば、実質的な金利を住宅ローンに近い水準まで下げることも可能なんですよ！

団信（団体信用生命保険）という強力な味方

もう一つ忘れてはいけないのが「団信」の存在です。住宅ローンには基本的に団信への加入が必須で、もしもの時（死亡や高度障害など）はローン残高がゼロになります。最近の地方銀行は保障が手厚く、常陽銀行の「ライフサポート団信」ではガン保障に加えて幅広いケガや病気もカバーしてくれますし、ご夫婦のどちらかがガンになったら残高がゼロになる「連生がん保障」なんていうものもあります。

住宅ローン自体が「大きな生命保険」の役割を果たしてくれるので、お家を買うタイミングで今の生命保険を見直せば、毎月の保険料をグッと節約できるチャンスになります。無担保のリフォームローンだと団信がつかないことも多いので、ここはご家族を守る上でも大きな違いですね。

3. 中古購入＋リノベで気をつけたい「二重ローン」の罠

中古住宅を買ってリフォームする時に一番避けたいのが、「お家の購入代金は住宅ローンで借りて、そのあとのリフォーム代は無担保のリフォームローンで追加して借りる」という「二重ローン（ダブルローン）」の状態です。

二重ローンの家計圧迫リスクと、一体型ローンのすごいメリット

購入後にリフォームローンを単独で申し込むと、返済期間が10年～15年と短く金利も高いため、毎月の返済額が家計を強く圧迫します。たとえば、最初の10年間は両方のローン返済が重なるため、お子さんの教育資金を貯める余裕がなくなってしまうかもしれません。

これを一気に解決するのが「一体型住宅ローン（リフォーム一体型ローン）」です！これは、中古物件の「購入費用」と「リフォーム費用」を合算して、一つの大きな住宅ローンとして借りる方法です。これなら、リフォーム代金分にも0.95%前後の超低金利が適用され、最長35年などでゆっくり返済できます。毎月の負担を劇的に減らして、手元の現金をしっかり残せる素晴らしい方法なんです。

一体型ローンを成功させるためのハードル

とてもお得な一体型ローンですが、実は手続きのハードルが少し高めです。というのも、住宅ローンの事前審査の段階で、物件価格だけでなく「リフォームのしっかりとした見積書」を銀行に出さないといけないからです。

人気の中古物件はすぐに売れてしまうため、購入申し込みから契約までの1～2週間の間に、リフォーム業者さんに現地を見てもらい、図面と見積もりを作ってもらうというスピード勝負になります。そのため、お家探しの段階から不動産会社、リフォーム施工会社、そして資金計画をサポートするFPがしっかりチームを組んで機動的に動ける体制を作っておくことが成功の秘訣です。

4. 2026年（令和8年）の税金対策：住宅ローン控除とリフォーム減税を使い倒そう！

お金を借りる条件と同じくらい大切なのが、「税金がどれくらい戻ってくるか（減税メリット）」です。2026年の税制改正では、国が力を入れている「省エネ」や「少子化対策」の思いが強く反映された内容になっています。

パワーアップした住宅ローン控除

新しい住宅ローン減税では、中古住宅市場を盛り上げるため、省エネ性能の高い中古住宅を買うと控除される枠が大きくなりました。基本の計算式はこちらです。

$$最大控除額 = 住宅ローンの年末残高（法定の上限額あり） ¥times 0.7¥%$$

2026年の一番の目玉は、「18歳未満のお子さんがいる世帯（子育て世帯）」や「夫婦のどちらかが39歳以下の世帯（若者夫婦世帯）」への手厚い優遇です。これらのご家庭が省エネ基準を満たす中古住宅を買うと、借り入れの限度額が引き上げられ、控除期間もこれまでの10年から「13年」に延長されます！

さらに、単身の方やご夫婦お二人のご家庭でも使いやすいように、対象となるお家の広さが「50平方メートル以上」から「40平方メートル以上」に条件が緩和されました（ただし合計所得金額が1,000万円以下などの条件はあります）。

現金や短期ローンなら「リフォーム促進税制」

住宅ローンを使わずに現金でリフォームしたり、返済期間が10年未満のリフォームローンを使ったりする場合は、「住宅特定改修特別税額控除（通称：リフォーム控除）」の出番です。

耐震、バリアフリー、省エネ、三世代同居、子育て対応の5つの工事が対象で、計算式はこのようになっています。

$$控除額 = （対象となる改修工事の費用 ¥times 10¥%） + （それ以外の工事総額 ¥times 5¥%）$$

工事の種類ごとに限度額（200万～625万円など）が細かく決まっており、最大で数十万円の税金が戻ってきます。親御さんからの資金援助（贈与税の非課税枠）と組み合わせるのもおすすめです。また、最初の年は確定申告が必要で、専門家の証明書をもらう必要があります。

要注意！控除の「二重取り」はできません

ここで極めて重要な実務上の落とし穴があります。一体型ローンを使って中古購入＋リフォームをした場合、原則として同じ工事に対して「住宅ローン控除」と「リフォーム控除」の両方を同時に使うことは法律で禁止されています。

どちらを使った方が、ご自身の生涯トータルで戻ってくる税金が多くなるか、しっかりシミュレーションして選ぶ必要があります。ただし例外として、旧耐震の建物を購入して大がかりな耐震改修を行った場合などは、「耐震工事分はリフォーム控除、購入費などは住宅ローン控除」と合わせ技が使えることもあります。このあたりの計算はとても複雑なので、ぜひFPなどの専門家にご相談くださいね。

5. 2026年の大型補助金と、つくば市など自治体サポートの活用術

税金があとから戻ってくるのに対し、工事費用の足しとして直接もらえる「補助金」はインパクト大です！2026年も、国が力を入れている大型の住宅省エネキャンペーンが続いています。

国の主な補助金一覧

2026年に要チェックなのはこの3つです。

補助事業名	目的と特徴	補助金額の目安	対象要件のポイント
みらいエコ住宅2026事業	高い省エネ性能にするための改修工事をサポート	改修費用の3分の1相当を定額補助（上限：1戸あたり250万円）	リフォームなら子育て世帯以外も対象になるのが大きな魅力です。
先進的窓リノベ2026事業	断熱性能の低い窓から、高性能な内窓などへの交換に特化	基本要件で1台7万円、加算要件を満たすと1台10万円など	窓のサイズや性能によって細かく金額が規定されています。
給湯省エネ2026事業	エコキュートなどの高効率給湯器への交換をサポート	導入に対して定額補助	日々の光熱費の削減に直結します。

これらの補助金で一番気をつけたいのが、「予算の上限に達したら、受付期間中でも早めに終了してしまう」という点です。リフォームの契約や着工のタイミングを、補助金のスケジュールにバッチリ合わせる必要があります。

つくば市など自治体独自の補助金もチェック！

国の補助金だけでなく、市区町村が独自にやっている制度もぜひ活用しましょう。たとえば人口が増え続けているつくば市には、「つくば市安心住宅リフォーム支援補助金」という嬉しい制度があります。

すでにお住まいの方や、中古住宅を買って市外から引っ越してくる方が、市内の業者さんに依頼して税込み50万円以上のリフォームをすると、費用の10%（上限10万円）が補助されるというものです。ただし、「国の補助金をもらった部分の金額は差し引いてから50万円以上か計算する」という二重取り防止のルールがあるので注意が必要です。

自治体の補助金は予算規模が限られていて人気も高く、つくば市でも令和7年度は上限の52件にすぐ達してしまいました。令和8年度（2026年度）に狙うなら、4月の詳細発表直後にすぐ申請できるよう、今のうちから見積もりなどの準備を完了させておくのが吉です。

補助金をもらった時の税金計算の注意点

もう一つ忘れてはいけないのが、「補助金と税金の調整」です。国や自治体からリフォームの補助金をもらった場合、確定申告で住宅ローン控除やリフォーム控除を計算するときに、「対象となる工事費用の総額から、もらった補助金額を差し引いて」計算しないといけません。これを忘れて総額のまま申告してしまうと、後で税務署から修正を求められてペナルティがつくこともあるので気をつけてくださいね。

6. FPがお伝えする「新NISA・iDeCo」と組み合わせた賢い資金計画

お家を買ってローンを組むということは、単なる「お買い物のためのお金の工面」ではなく、ご家庭の「人生全体のバランスシート」を作り直す大きなイベントです。とくに年収700万～1,000万円くらいのご家庭にとって、ここは将来を大きく左右する分かれ道になります。

あえて手元にお金を残して「新NISA」で増やす戦略

最近のFP相談の現場でとても人気なのが、「超低金利の住宅ローンであえてお金を借りて、手元の貯金は新NISAやiDeCoなどの運用に回す」という賢い作戦です。

たとえば手元に1,000万円ある場合、全部頭金やリフォーム代に入れればローンの額は減ります。でも、今の住宅ローン変動金利は0.95%ほどと、世界的に見ても異例の超低金利です。もし手元の1,000万円を新NISAの全世界株式インデックスファンドなどで長期運用できれば、年利3%～5%程度のリターンを狙うことは十分に可能です。

借りるコスト（0.95%）よりも、運用で増えるリターンの方が大きければ、トータルで資産は増えていきますよね。しかも、現金や投資信託など引き出しやすい形で手元に置いておくことで、急な医療費や、お子さんの教育費がピークを迎えた時などの「最強の安心バリア（安全網）」になってくれます。

「借りられる額」と「安心して返せる額」は違います

住宅展示場や不動産屋さんで「今の年収なら、〇〇万円まで借りられますよ！」と言われる金額は、あくまで銀行が「貸してもいいよ」と言っている限度額です。ご家庭が「家計を壊さずに無理なく返していける適正な額」とは全くの別物です。

年収1,000万円のご家庭でも、お子さんの人数や進路、車の保有台数、そして定年時の退職金の見込みによって、安全な予算は劇的に変わります。一体型ローンは毎月の支払いを抑えやすい反面、完済する年齢が70代など高齢になるリスクもあります。定年後の年金生活で返済が苦しくならないよう、事前にFPと一緒に「100歳までのキャッシュフロー表」を作ってシミュレーションしておくことが本当に大切です。

また、防災の視点から「ベタ基礎」か「布基礎」かをチェックしたり 、耐震基準を満たしたリフォームを行ったりすることは、命を守るだけでなく、火災保険や地震保険料の割引にもつながる立派な「家計の節約術」になります。

結論：専門家による中立的な診断で、後悔のないお家づくりを！

「リフォームローンか、住宅ローンか」。答えはもうお分かりですね。中古物件の購入と同時にリノベーションするなら、金利も低く、団信もついてきて、住宅ローン控除も使える「一体型住宅ローン」を活用するのが断然おすすめで、家計への負担もグッと抑えられます。

一方で、今すでに住んでいるお家のリフォームや、一部だけの改修なら、スピーディに審査ができる「リフォームローン」を使いつつ、リフォーム控除や国の大型補助金をパズルのように組み合わせて賢く乗り切るのがベストです。

ただ、これから金利がどう動くかの予測、銀行ごとの細かな割引ルールの違い、複雑すぎる税金の二重取り禁止ルール、すぐに枠が埋まる補助金のスケジュール管理、そして老後までの資産運用設計……これらをすべてご自身だけで計算して「正解」を見つけるのは、本当に骨が折れる作業ですよね。

だからこそ、特定の不動産会社や建築会社に属さない、完全にお客様の味方になってくれる「独立系ファイナンシャルプランナー」のサポートを活用してください。これからお家づくりやリフォームを考える方は、まずは専門家の無料相談窓口を利用して、ご自身の「安全な予算」を客観的に診断してもらうことからスタートしてみてはいかがでしょうか？

茨城県・千葉県のエリアで住宅購入、リノベーション、住宅ローンの見直し…等を検討されている方ならどなたでも無料でご相談頂けます。【オンライン相談・出張相談対応】

つくば店店長 黒田 恭史