ファイナンシャル
プランナー(FP)コラム

皆さま、おはようございます！
今回のコラム担当は川瀬が担当させていただきます！

人生の中で最も大きな買い物と言われているものは、住宅の購入だと思います！
購入時には住宅ローンを組むのが一般的ですが、借入期間が最長で35年のものが多く、長期間にわたるにもかかわらず、内容については金融機関や不動産会社にお任せという方も多いのではないでしょうか？
返済のためには、継続した安定収入が必要となるのはもちろんですが、返済期間が長ければ長いほどその総返済額は大きく、利息の負担も増えることにも注意が必要です。
借りられる金額＝返済できる金額と安易に考えず、月々いくらなら無理なく返済ができるのか、ライフプランを考慮して返済計画を立て、住宅ローンを組むことが大切になります。
知っている方もいらっしゃると思いますが、復習をかねて確認していきましょう！

住宅ローン金利

住宅ローンを選ぶ上で大変重要なのが金利です。
それぞれの特色をよく理解せずに、なんとなく金利が低そうだからといった選び方ではなく、しっかりと内容を理解するのがポイントです。
住宅ローンに使われる金利には「全期間固定金利型」「固定金利期間選択型」「変動金利型」の3種類があります。ご自身のライフプランに合った金利タイプを選べるよう、それぞれのメリット・デメリットを知り選択しましょう！

全期間固定金利型

住宅ローンを組んだ当初から完済までの金利が固定されるタイプで、代表的なものには民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する「フラット」があります。
借り入れ時の金利が全返済期間に適用されるため、借り入れ時に金利と返済金額が確定します。返済期間で一番長いものは、長期優良住宅を取得すると利用できる「フラット50」で、こちらは最長50年の全期間固定金利型となり、借り入れ後に市場金利が上がっても金利が変わらず、計画的に住宅ローンを返済することができます。

メリット

• 借り入れ後に金利が上昇しても、完済まで借り入れ時の金利を基に、返済額が確定できる
• 借り入れ時に返済期間全体の返済計画が確定するので、不安要素が限定的

デメリット

• 借り入れ後に金利が低下しても返済額が減ることはない

固定金利期間選択型

固定金利型、変動金利型それぞれのメリットを生かし、両方を組み合わせて利用するタイプで、‟当初3年間は金利〇％”というように、設定された期間内以降は金利が変わります。一般的には固定金利期間が短いほど金利は低くなります。
固定金利期間中は返済額を確定することが可能ですが、その後は改めてその時点での金利で固定金利期間選択型もしくは変動金利型を選択することになりますので、全期間固定金利型に比べて借り入れ時に将来にわたる返済金額が確定できず、返済計画が立てにくくなります。

メリット

• 固定金利期間中は返済額を確定できる
• 固定期間終了後は変動金利型を選択できるので、固定期間終了後に金利が低下すると、返済額が減少する

デメリット

• 固定期間終了後に金利が上昇すると、返済額が増加する
• 借り入れ時に、固定金利期間終了後の返済額が確定しないため、返済計画が立てにくい

変動金利型

住宅ローンの返済期間中で、市場金利に合わせて半年ごとに金利が変動するタイプです。
固定金利型に比べて、金利の低い商品が多いと言えます。住宅ローン返済開始後に市場金利が下がった場合は、住宅ローンの金利も下がり、返済負担が減ることもあるため、場合によっては変動金利型のほうが固定金利期間選択型よりメリットになることもあります。
ただし、将来の市場金利を予測することは難しく、変動金利型での住宅ローンの総返済額は未知数となるため、生活設計が立てにくくなり要注意と言えます。

メリット

• 借り入れ後に金利が低下すると、返済額が減少する
• 借り入れ時は固定金利型よりも金利が低い住宅ローン商品が多い

デメリット

• 借り入れ後に金利が上昇すると、返済額が増加する
• 借り入れ時に将来の返済額が確定しないため、返済計画が立てにくい
• 借り入れ後に金利が大幅上昇した場合、未払利息が発生する可能性がある

変動金利の見直しルール

金融機関が独自に設定する店頭金利（基準金利、表面金利）は、特に金融市場の需要と供給によって変動するプライムレートによって上下し、住宅ローンの変動金利はほぼ短期プライムレートの変動に連動しています。
経済がインフレ傾向になってくると金利も上昇し、特に動金利型はキャンペーンや融資条件などによって優遇されることが多く、すべてを適用した一番低い金利を適用金利（表示金利）として表示されることが多いと言えます。
これから借り入れする場合の金利は多くの金融機関では毎月更新され、すでに借り入れしている住宅ローンの金利は毎年4月1日と10月1日の半年ごとに見直しが行われます。
また、変動金利は日々大きく動きがあるように思われがちですが、急な金利上昇により月々の返済に大きな変化が起こらないよう、ルールが設けられています。
変動金利型の種類としては、半年ごとに金利の見直しをする点は共通ですが、返済額が5年ごとに改定され、その変動幅はそれまでの返済額の125％までに抑えるように設定されるというものです。ただし、このルールを適用しない銀行ローンもあるので借り入れの際に確認が必要になります。

ここまで、金利タイプ別の種類とそのメリットとデメリットをお伝え致しました。
どの金利タイプが自分の住宅ローンにあっているのかライフプランを作成し、しっかり考えていきましょう！

茨城県・千葉県のエリアで住宅購入、リノベーション、住宅ローンの見直し…等を検討されている方ならどなたでも無料でご相談頂けます。【オンライン相談・出張相談対応】

エグゼクティブライフエージェント 川瀬 直己

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