ファイナンシャル
プランナー(FP)コラム

皆さん、こんにちは。「おうちの買い方相談室 つくば店」です。

最近、マイホームのご購入を検討されているお客様から、このようなお悩みをよくお伺いします。 「新築の戸建てやマンションは価格が高騰していて、なかなか手が出ない…」 「でも、建売住宅やありきたりな間取りではなく、自分たちらしいこだわりの空間で暮らしたい」 「希望するエリア（たとえばつくばエクスプレス沿線など）には、新築を建てられる良い土地がもう残っていない」

そんな皆さんに今、大ブームとなっている選択肢が「中古住宅を購入して、自分好みにリノベーションする」という住まいづくりのスタイルです。新築に比べて立地の選択肢が広がり、価格も抑えられ、なおかつ内装は新築同様の理想の空間に仕上げることができます。

しかし、この「中古購入＋リノベーション」には、新築購入にはない”特有の難しさ”が潜んでいます。それが「お金・ローン」の問題です。物件の購入費用とリノベーションの工事費用をどのように工面し、どのように住宅ローンを組むのか。この資金計画のスタート地点でつまずいてしまうと、後から「こんなはずじゃなかった…」と大きく後悔することになりかねません。

そこで今回は、中立・公正な立場で皆さんの住まいづくりをサポートする独立系ファイナンシャルプランナー（FP）の視点から、2026年最新版の「中古購入＋リノベーションにおける住宅ローンの完全ガイド」をお届けします。ローンの選び方から、スケジュール管理の裏ワザ、そして絶対に知っておきたい2026年の税制改正やつくば市の補助金情報まで分かり易く解説していきます。

これから中古住宅の購入をお考えの方は、ぜひ最後までじっくりとお読みいただき、安心で失敗のない資金計画の第一歩を踏み出してください。

1. リノベーション費用はどう借りる？「一体型ローン」と「ダブルローン」の大きな違い

中古住宅を購入してリノベーションを行う場合、必要になるお金は大きく分けて「物件の購入代金」と「リノベーションの工事費用」の2つです。これらを銀行から借り入れる場合、アプローチは大きく2つのパターンに分かれます。

パターンA：物件は「住宅ローン」、工事費は「リフォームローン」で別々に借りる（ダブルローン）

物件購入のための住宅ローンとは別に、リノベーション費用として「リフォームローン」を組む方法です。 この方法のメリットは、手続きが比較的シンプルであることです。物件購入を先行して進め、後からじっくりとリフォーム内容を検討して別のローンを申し込むことができるため、時間的な余裕があります。
しかし、デメリットが非常に大きいため、私たちはおまりおすすめしていません。最大のデメリットは「金利の高さ」と「毎月の返済負担の重さ」です。一般的な住宅ローンの金利が現在1%前後で推移しているのに対し、無担保で借りられるリフォームローンの金利は2%～5%程度と非常に高く設定されています。 さらに、住宅ローンは最長35年の長期で組むことができますが、リフォームローンの返済期間は最長でも10年～15年程度に制限されることがほとんどです。金利が高く、かつ短期間で返済しなければならないため、毎月の返済額が二重にのしかかり、家計のキャッシュフローを激しく圧迫してしまいます。

パターンB：物件購入費と工事費をまとめて「住宅ローン」で借りる（リフォーム一体型ローン）

現在、中古リノベを検討する方の多くが目指すのがこの方法です。物件購入費用とリノベーション費用をひとまとめ（一本化）にして、ひとつの「住宅ローン」として借り入れます。
この最大のメリットは、リノベーション費用分についても、住宅ローンと同じ「超低金利（1%前後）」かつ「最長35年の長期返済」が適用されるという点です。 たとえば、1,000万円のリノベーション工事を行う場合を想像してみてください。 リフォームローン（金利3%、15年返済）で借りた場合、毎月の返済額は約69,000円になります。 一方、これを住宅ローンに組み込んで（金利1%、35年返済）借りた場合、毎月の返済額は約28,000円で済みます。 同じ1,000万円の工事でも、ローンの組み方ひとつで毎月の負担が4万円以上も変わってくるのです。これだけでも、ローンを一本化する「リフォーム一体型住宅ローン」を選ぶべき理由がお分かりいただけると思います。

2. 一体型ローン最大の壁！「時間」と「見積もり精度」の戦い

「それなら絶対に一体型ローンの方がいい！」と誰もが思うはずですが、実はこの一体型ローンを組むためには、乗り越えなければならない大きなハードルが存在します。それは「スケジュール」と「精度の高い見積もり」です。

中古住宅市場は、基本的に「早い者勝ち」の世界です。良い物件を見つけたら、すぐに買付証明書を提出し、売買契約へと進まなければ、他のライバルに物件を取られてしまいます。 一体型ローンを利用するためには、物件の購入申し込みとほぼ同時進行で、銀行の「事前審査」を受けなければなりません。事前審査の段階では、リノベーション費用は「概算の見積もり」でも受け付けてくれる銀行が多いです。

しかし、本当の戦いはここからです。売買契約を結んだ後、銀行の「本審査」を通過しなければ融資は実行されません。そしてこの「本審査」の段階では、もう概算の見積もりは通用しないのです。 「どこのメーカーのキッチンを入れるのか」「床材は何を使うのか」「配管工事にいくらかかるのか」といった詳細がすべて確定した『正式な工事見積書』と、リノベーション会社との『工事請負契約書』を本審査の書類として提出する必要があります。

つまり、物件を決めてから売買契約、そして本審査までのわずか2～3週間という非常にタイトな期間内に、リノベーションの打ち合わせを猛スピードで完了させ、詳細なプランと見積もりを確定させなければならないのです。 「とりあえず1,000万円くらいで」という曖昧な状態では、銀行は本審査を通してくれません。このスケジュールの波に乗り切れず、泣く泣く金利の高いリフォームローンで別途借りざるを得なくなるケースが後を絶たないのが現実です。

【失敗しないための対策：ワンストップ体制の構築】
この事態を防ぐためには、物件探しを始める段階から、あるいはそれ以前から、信頼できるリノベーション会社を見つけておくことが不可欠です。最近では、物件探しとリノベーションの設計・施工を一括して行ってくれる「ワンストップリノベーション会社」も増えています。ローンの一本化を目指すなら、不動産仲介とリノベーションの窓口が連携している業者を選ぶか、ご自身で不動産会社とリノベ会社の間に入って強力なリーダーシップを発揮する必要があります。

3. 着工後の「追加費用」と「お金を払うタイミング」にご用心

一体型ローンで本審査を無事に通過したとしても、まだ安心してはいけません。中古リノベ特有の「見えないリスク」が潜んでいるからです。

予算オーバーのリスク：本審査後は融資額を増やせない

中古住宅、特に戸建ての場合、壁や床を解体してみて初めて「柱がシロアリに食われていた」「配管がボロボロで全交換が必要だった」といった構造上の不具合が発覚することが多々あります。 しかし、住宅ローンの一本化において、一度本審査を通過し契約を結んだ後に、「想定外の工事が必要になったので、融資額をあと200万円増やしてください」と銀行に頼むことは原則としてできません。 どうしても追加融資が必要な場合は、ゼロから再審査を行うことになり、引き渡しや工事のスケジュールに致命的な遅れが生じます。 そのため、中古リノベの資金計画を立てる際は、当初の見積もりに必ず50万円～100万円程度の「予備費（バッファ）」をあらかじめ見込んでおくことが鉄則です。

お金を払うタイミングのズレ：「つなぎ融資」と「分割実行」

もう一つの落とし穴が「お金が振り込まれるタイミング」です。 通常の住宅ローンは、物件の引き渡し日（決済日）に一括して全額が融資されます。しかし、リノベーション会社への支払いは、「着手金」「中間金」「完了時」など、複数回に分けて支払うよう求められることが一般的です。 もし、銀行のローンが「工事完了後に一括実行」されるタイプだった場合、工事が始まる前の着手金や中間金を、あなた自身の自己資金から一時的に立て替えなければならなくなります。数百万、数千万円の現金を立て替えるのは現実的ではありませんよね。
この「支払いのズレ」を解消するために用意されているのが、「つなぎ融資」やローンの「分割実行」という仕組みです。これを利用すれば、着手金や中間金のタイミングに合わせて銀行からお金を借りることができます。 ただし、つなぎ融資や分割実行を利用すると、それ専用の事務手数料や利息（つなぎ利息）が別途発生します。資金計画を立てる際は、こうした「見えにくい諸費用」もしっかりと予算に組み込んでおく必要があります。

4. 2026年最新！知らなきゃ損する「住宅ローン減税」と「リフォーム減税」のルール

資金計画のもう一つの大きな柱が、国が用意している減税制度の活用です。中古購入＋リノベーションにおいても、強力な税制優遇を受けることができますが、2026年の制度改正によってルールが少し複雑になっています。ここでしっかりと基本を押さえておきましょう。

①拡充された「住宅ローン減税（控除）」
住宅ローンを利用して中古住宅を購入し、リノベーションを行った場合、要件を満たせば「住宅ローン減税」の対象となります。これは、年末のローン残高の0.7%が、あなたの所得税（引ききれない場合は住民税）から戻ってくるという非常に強力な制度です。
2026年の税制改正により、住宅ローン減税は2030年まで適用期間が延長されました。特筆すべきは、中古住宅（既存住宅）に対する優遇の拡充です。これまで中古住宅の控除期間は10年間でしたが、一定の「省エネ基準」に適合する中古住宅であれば、新築と同じ「13年間」に期間が延長されることになりました。さらに、子育て世帯や若者夫婦世帯には借入限度額の上乗せ措置も用意されています。 リノベーションによって家の断熱性能を高め、省エネ基準をクリアすることは、快適な暮らしを手に入れるだけでなく、税金を取り戻す上でも極めて重要になっています。

②リフォーム単体を対象とした「リフォーム促進税制」
住宅ローンを使わずに現金でリフォームをした場合や、返済期間が10年未満の短いローンを組んだ場合に使えるのが「リフォーム促進税制」です。耐震改修、省エネ改修、バリアフリー改修などを実施した場合に、工事費用の一部が所得税から直接控除されます（最大数十万円）。さらに、工事完了から3ヶ月以内に自治体に申告すると、翌年の固定資産税も減額されるというメリットがあります。

③【超重要】併用のワナ！両方は使えない？
ここで絶対に注意していただきたい「ルール」があります。 それは、原則として「住宅ローン減税」と「リフォーム促進税制（所得税の減税）」は【併用できない】ということです。 多くの方は「住宅ローンで物件を買ったからローン減税を使って、リノベ工事にはリフォーム減税を使おう！」と考えがちですが、国は二重の優遇を認めていません。どちらか自分にとってお得な方をシミュレーションして選ぶ必要があります。
ただし、たった一つだけ「例外」があります。 それは「耐震改修工事」を行った場合です。 1981年（昭和56年）以前に建てられた旧耐震基準の住宅を購入し、現行の耐震基準を満たすための改修工事を行った場合に限っては、「住宅ローン減税」と「リフォーム促進税制（耐震改修分）」の【併用が可能】なのです！ 築古の中古戸建てをフルリノベーションして長持ちさせたいとお考えの方にとって、この特例は金銭的に絶大なメリットを生み出します。物件選びの段階から、この税制の仕組みを理解しておくことで、何百万円もの差がつくことがあるのです。

5. つくば市で中古＋リノベなら絶対活用！2026年の強力な「補助金」情報

税金の控除（後から戻ってくるお金）も魅力的ですが、もっと直接的に初期費用を助けてくれるのが自治体の「補助金」です。 もし皆さんが、茨城県つくば市で中古住宅を購入しリノベーションを検討されているなら、絶対に知っておくべき制度があります。2026年現在、つくば市は空き家の活用や環境への配慮に対して、非常に手厚い補助金を用意しています。

目玉制度：「つくば市空家活用補助金」
つくば市が実施している「空家活用補助金（改修工事費補助金）」は、中古リノベ検討者にとって最強の味方です。 これは、つくば市が運営する「空家バンク」に登録されている物件を購入し、改修工事（リノベーション）を行う方を対象に、改修工事費の50％（最大50万円）を補助してくれるという制度です。

ただし、この補助金をもらうためには、いくつかの厳しい条件と「手順」を守る必要があります。

• 事前の利用登録が必須： 物件を購入する前に、あなた自身が「つくば市空家バンクの利用登録者」になっている必要があります。
• 申請のタイミング（超重要）： リノベーション工事に「着手する14日前まで」かつ、「物件の売買契約日から1年以内」に市へ申請し、交付決定を受けなければなりません。工事が始まってから「実は補助金が欲しくて…」と申請しても、絶対に受け取れません。
• 居住の条件： リノベーション完了後、その家に「3年以上住み続ける意思」があることが求められます。
• 対象期間： 2026年度の受付期間は、2026年4月1日から12月28日までとなっていますが、市の予算上限に達した時点で早期終了となる場合があるため、早めの行動が命です。

その他のつくば市の補助金も要チェック
空家活用補助金以外にも、つくば市内に住宅を所有・居住し、市内の業者にリフォームを依頼することで工事費の10%（最大10万円）がもらえる「つくば市安心住宅リフォーム支援補助金」や、断熱性を高めるための「内窓設置等の窓リフォーム補助金（最大100万円）」なども用意されています 。 こうした補助金は、国の省エネ補助金（みらいエコ住宅2026事業など）と条件次第で併用（ダブル受給）できるケースもあります 。補助金の手続きは複雑で書類も多いため、リノベーションを依頼する施工会社が補助金申請の実績やノウハウを持っているかどうかを、業者選びの基準の一つにすることをおすすめします。

6. おわりに：中古＋リノベの成功は「事前の資金計画」がすべて！

いかがでしたでしょうか。 「中古住宅を買ってリノベーションする」という選択は、間取りやデザインの自由度が高く、理想の暮らしを実現できる素晴らしい方法です。 しかしその裏側では、

• リフォーム一体型ローンを組むためのタイトなスケジュール管理
• 予算オーバーを防ぐための正確な見積もりと予備費の確保
• 支払いのズレを埋める「つなぎ融資」の手配
• 住宅ローン減税とリフォーム減税の正しい使い分けと併用ルールの理解
• 数十万円の得を生む自治体の補助金への事前申請

といった、極めて専門的で複雑な「お金のパズル」を完成させなければなりません。これらを物件探しの熱狂の中で、ご自身たちだけで冷静に判断し、手続きを進めていくのは至難の業です。また、不動産会社の営業マンは「物件を売ること」のプロであって、あなたの家計全体や老後までのライフプランを考えるプロではありません。

だからこそ、家を探し始める「一番最初の段階」で、専門家に相談することが重要なのです。

私たち「おうちの買い方相談室 つくば店・成田相談室」は、特定の住宅会社や不動産会社、銀行に所属していない「独立系FP（ファイナンシャルプランナー）」です。何かを売りつける営業は一切行わず、完全な中立・公正な立場で皆さんの味方になります。

「今の年収で、物件価格とリノベーション費用の合計いくらまでなら、将来も安心してローンを返していけるか？」 「私たちにぴったりの金利タイプや、一体型ローンに強い銀行はどこか？」 「補助金や減税を一番賢く使って、数百万円単位で得をするにはどうすればいいか？」

こうした漠然とした不安や疑問を、一つひとつ丁寧に解きほぐし、あなたのご家庭だけの「無理のない安心の資金計画」を一緒に作成いたします。お子様連れでも安心のキッズルームを完備し、クチコミでも「気さくで相談しやすい」と大変ご好評をいただいております。

中古＋リノベーションで失敗しないため、そして何より、新しい家で家族と笑顔で暮らし続けるために。まずは一度、私たち「おうちの買い方相談室」の無料相談へお気軽にお越しください。皆さんの理想の住まいづくりを、お金の面から全力でサポートさせていただきます。

茨城県・千葉県のエリアで住宅購入、リノベーション、住宅ローンの見直し…等を検討されている方ならどなたでも無料でご相談頂けます。【オンライン相談・出張相談対応】

つくば店店長 黒田 恭史